29 kwietnia 2009 w Garwolinie miejska rada przystąpiła do nowelizacji ważnego dokumentu planistycznego. Opowiem o tym szerzej, bo od kwestii prawa przestrzennego zaczyna się myślenie o mieście, prawo to jest „małą konstytucją miasta”. Z jego map można odczytać, jak władze miasta widzą przyszłość swego grodu, i jak w związku z tym będzie się ona układać. Prawo przestrzenne ma bowiem moc samosprawdzającej się przepowiedni – np. jeśli nie zastrzeże dzielnicy pod przemysł, to i przemysł nie zainstaluje się w tym mieście.
Wyznaczenie przeznaczenia budowlanego dzielnic, np. mieszkaniowego jednorodzinnego albo przemysłowego, ma za zadanie minimalizację konfliktów sąsiedzkich, wzrost wartości nieruchomości, ekonomizację budowy infrastruktury miejskiej, nadanie miastu ładu. Dlaczego? Bo gdy w całej dzielnicy wiadomo, że można w niej budować tylko domki, to nie będzie budował w niej fabryki przemysłowiec, przez co nie będzie kłótni między sąsiadami o hałas, zapachy, i sąsiedztwo niebezpiecznych materiałów chemicznych. Wartość ziemi i domów przez to wzrośnie. A infrastruktura będzie prowadzona jednym optymalnym rozmiarem, np. wodociąg będzie miał przekrój 10 cm – stosownie do potrzeb dzielnicy mieszkaniowej.
I odwrotnie – w dzielnicy przemysłowej właściciel fabryki będzie miał komfort spokoju od protestów mieszkańców, którym przeszkadza ruch TIR-ów i hałas pracy nocnej zmiany. A w wodę zaopatrzy go rura o średnicy 20 cm – jak to dla fabryki.
Planowanie przestrzenne znosi więc dowolność zabudowy jako anarchię. Dyscyplinując właścicieli gruntów do zagospodarowania ziemi wedle jednej funkcji życiowej (np. przemysłowej), jednocześnie daje gwarancję, że ich własności nie popsuje sąsiad, budując – powiedzmy – chlewnię.
Dyskusje o przeznaczeniu funkcjonalnym dzielnic są gorące, bo za decyzjami rady kryją się konsekwencje finansowe właścicieli ziemi. Na „mieszkaniówce” zyskuje się, na „przemysłówce” trochę mniej, a kwalifikacja ekologiczna – jako zakazana dla budownictwa – jest traktowana jako porażka.
No i dlatego polskie prawo nakazuje mądrze, by plany zagospodarowania oprzeć na przesłankach obiektywnych, a nie chciejstwie rady, w której mogą zdarzyć się nieuczciwe układy. Te obiektywne przesłanki, to takie zbadanie terenu miasta przez profesjonalistów geologii, urbanistyki, planowania, które pokazuje ramy możliwości dla poszczególnych dzielnic. Dokument ten nazywa się „Studium Kierunków i Uwarunkowań Rozwoju Przestrzennego Miasta”.
Jego mapy pokazują strefy miejskie w aspekcie geologicznym (piaski, gliny, czarnoziem, grunty podmokłe), aspekcie ekologicznym (doliny spływu wód i wietrzenia przestrzeni, obszary chronione), aspekcie topograficznym (ukształtowanie terenu), itp. W konsekwencji Studium określa marginesy potencjalnych możliwości terenu, i na te możliwości nakłada prognozy rozwojowe w zależności od charakteru istniejących już sąsiednich dzielnic.
Sporządzone w Garwolinie w roku 2000 Studium zdeaktualizowało się dlatego, że miasto rozwinęło się i istotnie zmieniło. Avon rozbudował się do dużych rozmiarów. Powstała obwodnica odcinając dużą część miasta. Ruch w mieście nie zmalał do rozmiarów zadowalających. Lada chwila powstanie dzielnica proprzemysłowa pod obwodnicą, a na wschodzie i południu miasta – dzielnice promieszkaniowe. Wschodnie Koszary zdominowała zabudowa mieszkaniowa. Rozpoczyna się budowa dwupasmówki do Warszawy, zbliżającej nas do stolicy, co zapewne ułatwi życie według modelu "mieszkam w Garwolinie, pracuję w Warszawie".
Zanosi się na to, że dzielnice zupełnie peryferyjne, które dotychczas były oznaczone jako rolnicze, mogą zostać poddane zabudowie. Jeśli w środku takiej „czystej” dotychczas przestrzeni powstanie obiekt niekorzystnie rzutujący na rozwój dzielnicy, (np. poprzez uniemożliwienie budowy dobrych dróg) to może rozwój tej dzielnicy zablokować na dziesięciolecia.
Trzeba tedy wyprzedzić to zagrożenie, przedyskutować szanse rozwojowe dzielnic, skorelować je między sobą z korzyścią dla organizmu miejskiego, i zweryfikować stare Studium, aby potem, na jego podstawie tworzyć miejscowe plany zagospodarowania.
Kiedy burmistrz wybierze firmę projektową sporządzająca nowe Studium, poinformuje Państwa o tym, byście mogli wziąć udział w dyskusji o przyszłości Garwolina. Od tego czy zdążymy mimo tasiemcowych procedur administracyjnych zależy, jak będą żyły przyszłe pokolenia.